«Il faudrait construire jusqu'à 4'000 logements par an jusqu'en 2040»

Face à une pénurie qui dure depuis plus de vingt ans, Genève doit accélérer la construction de logements. Mais les obstacles restent nombreux. Corinne Dubois, économiste chez Wüest Partner, détaille les besoins du canton et les pistes pour sortir de la crise dans le dernier podcast de Genève Attractive.

Avec un taux de vacance de seulement 0,31 %, le canton de Genève reste confronté à une pénurie de logements particulièrement sévère. Cela représente à peine trois logements vacants pour 1'000 logements dans le canton. Une situation qui perdure depuis plus de vingt ans, malgré une accélération des constructions ces dernières années.

«On peut vraiment parler d'une crise du logement chronique dans le canton de Genève», constate Corinne Dubois, économiste chez Wüest Partner, invitée de notre dernier podcast. Selon elle, le marché immobilier genevois souffre d'un déséquilibre persistant entre l'offre et la demande depuis le début des années 2000.

Le dynamisme économique du canton contribue à accentuer cette pression. Au cours des dix dernières années, rappelle l'économiste, Genève a créé quelque 60'000 emplois et accueilli 50'000 habitants supplémentaires. Une croissance soutenue que la construction de logements n'a pas réussi à accompagner.«On a évidemment construit des logements à Genève, mais pas assez, ce qui fait qu'on a accumulé du retard», résume-t-elle.

Le canton pourrait accueillir 145'000 habitants supplémentaires et créer 97'000 emplois en équivalents plein temps d'ici 2050. Cette évolution nécessiterait environ 45'000 logements supplémentaires d'ici 2040 et 70'000 à l'horizon 2050.

Jusqu'à 4000 logements par an

La production de logements a pourtant nettement progressé. Selon les chiffres présentés par Corinne Dubois, Genève construisait environ 1'500 logements par an entre 2010 et 2015. Ce rythme est passé à quelque 2'000 logements entre 2015 et 2020, puis à environ 3'000 entre 2021 et 2023.Une accélération qui n'a toutefois pas permis de combler le déficit accumulé. Et les besoins futurs s'annoncent considérables.

Selon les projections de Wüest Partner, le canton pourrait accueillir 145'000 habitants supplémentaires et créer 97'000 emplois en équivalents plein temps d'ici 2050. Cette évolution nécessiterait environ 45'000 logements supplémentaires d'ici 2040 et 70'000 à l'horizon 2050.

Pour répondre à cette demande tout en rattrapant le retard accumulé, le rythme de construction devrait encore augmenter. Corinne Dubois estime qu'il faudrait réaliser entre 3'500 et 4'000 logements par an jusqu'en 2040. «Mais vraiment chaque année dans la durée», insiste l'économiste. Si cet effort est maintenu, le rythme pourrait ensuite être ramené à environ 2'500 logements par an entre 2040 et 2050. À l'inverse, quelques années de construction insuffisante risqueraient de creuser à nouveau le déficit.

Pourquoi le canton peine-t-il à construire davantage ?

Les obstacles sont multiples. Le premier tient à la taille du territoire genevois et à la raréfaction des terrains disponibles. Pour construire de nouveaux logements, il faut de plus en plus souvent intervenir dans des secteurs déjà bâtis.

Ces opérations sont plus complexes. Elles nécessitent parfois la démolition d'immeubles existants avant leur remplacement par de nouveaux bâtiments. Corinne Dubois relève d'ailleurs que le nombre de démolitions a presque triplé par rapport à la période 2010-2015. Une évolution qui limite le gain net de logements.

À cela s'ajoutent les oppositions que peuvent susciter les projets de densification, ainsi que les délais administratifs. «On a à Genève des durées qui sont quand même assez longues entre le dépôt d'une demande de permis et l'autorisation», souligne l'économiste.

La multiplication des étapes et l'intervention de différents services peuvent ralentir la réalisation des projets. Pour Corinne Dubois, une simplification des procédures permettrait de gagner du temps. Elle évoque notamment la numérisation et l'automatisation de certaines démarches, ainsi que la fixation de délais plus stricts pour la délivrance des préavis. Des mesures qui pourraient contribuer à accélérer la construction, sans nécessairement modifier les règles d'aménagement du territoire.

Surélever les immeubles et transformer les bureaux

Face au manque de terrains disponibles, la densification apparaît comme l'une des principales réponses à la pénurie. «La seule manière de les accueillir, ça va être de passer par la densification», estime Corinne Dubois, en référence aux futurs habitants et emplois attendus dans le canton.

Pour densifier le territoire, plusieurs pistes existent. Corinne Dubois souligne notamment le potentiel de la surélévation, qui consiste à ajouter des étages à des bâtiments existants. Une solution qui permettrait de créer de nouveaux logements sans mobiliser de terrains supplémentaires.

Selon les estimations évoquées dans le podcast, environ 1'000 bâtiments pourraient théoriquement être surélevés à Genève. D'autres immeubles n'atteignent pas encore la hauteur maximale autorisée. Au total, ces possibilités représenteraient un potentiel de plusieurs milliers de logements supplémentaires.Leur réalisation reste néanmoins soumise à différentes contraintes, notamment techniques, réglementaires et économiques.

Autre solution envisagée : transformer les surfaces de bureaux vacantes en logements. Une piste qui suscite régulièrement de l'intérêt, mais dont le potentiel immédiat demeure limité. Selon Corinne Dubois, ces reconversions pourraient permettre de créer quelques centaines de logements au cours des cinq prochaines années. La configuration des bâtiments, les règles d'affectation et les coûts des travaux constituent autant d'obstacles.

L'économiste considère toutefois que cette solution mérite d'être davantage explorée à long terme, en particulier dans les secteurs où les besoins en surfaces de bureaux pourraient diminuer.

Davantage de logements, mais pas forcément des loyers plus bas

Construire davantage permettrait-il de faire baisser les loyers ? Pas dans l'immédiat, selon Corinne Dubois. «Les nouveaux logements seraient rapidement absorbés par la demande», explique l'économiste. Une augmentation durable de l'offre pourrait néanmoins contribuer à stabiliser progressivement les prix.

L'économiste met également en évidence un phénomène qui complique le fonctionnement du marché locatif : l'écart entre les loyers des baux existants et ceux des logements nouvellement proposés. Selon les données qu'elle présente, les premiers ont augmenté d'environ 5% sur la période étudiée, contre près de 13,5% pour les seconds.

Cette différence dissuade certains locataires de déménager, même lorsque leur appartement ne correspond plus à leurs besoins.«On ne va pas déménager parce que ça va coûter beaucoup plus cher pour un logement équivalent ou même pour un logement plus petit parfois», illustre Corinne Dubois.

Résultat : des ménages restent dans des appartements devenus trop grands, tandis que d'autres peinent à trouver un logement adapté. Une situation qui réduit la mobilité résidentielle et accentue les tensions sur le marché.

La pénurie dépasse par ailleurs les frontières cantonales. Faute de trouver un logement à Genève, une partie de la demande se reporte vers le canton de Vaud et la France voisine, où les tensions immobilières se font également sentir.

Une sortie de crise à l'horizon 2040 ?

La situation peut-elle réellement s'améliorer ? Corinne Dubois se montre prudente. Une résolution complète de la pénurie dans les dix prochaines années lui paraît difficile. En revanche, une amélioration durable serait envisageable à l'horizon 2040 ou 2050, à condition de maintenir un rythme de construction suffisamment élevé.

Pour y parvenir, plusieurs mesures devront être combinées : simplification des procédures, densification, surélévation des bâtiments et transformation de surfaces existantes.

Une accélération de la construction est attendue en 2027, avec environ 3'500 nouveaux logements prévus à Genève, selon les estimations évoquées par l'économiste. Un niveau qui se rapprocherait des besoins annuels identifiés par Wüest Partner.

Reste à savoir si cette dynamique pourra se maintenir. Car après plus de vingt ans de pénurie, quelques bonnes années de construction ne suffiront pas à rééquilibrer le marché.