Ce que prévoit la réforme de la LDTR pour devenir propriétaire

Les Genevois se prononceront le 27 septembre sur une modification de la LDTR. Le texte vise à faciliter l’achat d’un logement par le locataire qui l’occupe.

À Genève, un locataire peut déjà, en théorie, devenir propriétaire de l’appartement qu’il occupe. Dans les faits, l’opération reste toutefois particulièrement encadrée. C’est cette situation que veut modifier la loi 13025, soumise aux Genevois le 27 septembre.

Au cœur du scrutin se trouve la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (LDTR), l’un des principaux instruments de la politique genevoise du logement. Elle encadre les interventions susceptibles de modifier le parc immobilier, qu’il s’agisse de démolir, de transformer, de changer l’affectation ou de vendre certains biens.

Dans sa forme actuelle, la LDTR date de 1983, mais ses origines remontent aux années 1960. Déjà à l’époque, la préservation des logements à loyers abordables et la pénurie étaient au cœur des préoccupations.

Au fil du temps, son champ d’action s’est considérablement élargi. D’abord pensée comme un outil de maintien du parc locatif, la LDTR a connu onze révisions depuis 1983. À la lutte contre la pénurie de logements et les démolitions abusives se sont ajoutées des incitations à la rénovation ainsi qu’une meilleure protection des locataires en cas de vente ou de travaux. La réforme soumise au vote ajouterait un nouvel objectif à cet édifice : faciliter l’acquisition d’un logement par le locataire qui l’occupe.

Une possibilité qui existe déjà

Car contrairement à ce que l’intitulé de la loi pourrait laisser penser, acheter son appartement en tant que locataire est déjà possible à Genève. L’article 39 de la LDTR le permet, mais sous plusieurs conditions.

Le locataire doit occuper son logement depuis au moins trois ans. Il doit également obtenir l’accord formel de 60% des locataires de l’immeuble, lesquels doivent avoir la garantie de ne pas être contraints d’acheter leur appartement ou de partir.

Surtout, la transaction reste soumise à l’autorisation du Département du Territoire (DT). Celui-ci procède à une pesée des intérêts. Si l’intérêt public à préserver l’affectation locative du logement l’emporte sur l’intérêt privé du locataire à devenir propriétaire, la vente est refusée.

Or, Genève connaît une pénurie chronique de logements. Dans ce contexte, ces opérations sont refusées de manière quasi systématique, une pratique confirmée par la jurisprudence.

Ce que changerait la réforme

C’est précisément ce mécanisme que la loi 13025 entend modifier. Si elle est acceptée, le DT devrait autoriser la vente lorsque les conditions prévues par la loi sont remplies.

L’accord de 60% des locataires de l’immeuble disparaîtrait. L’acheteur devrait, en contrepartie, s’engager à occuper son logement pendant au moins cinq ans après l’acquisition.

Le locataire devrait toujours occuper effectivement son appartement depuis au moins trois ans et souhaiter librement l’acquérir. En revanche, l’accord de 60% des locataires de l’immeuble disparaîtrait. L’acheteur devrait, en contrepartie, s’engager à occuper son logement pendant au moins cinq ans après l’acquisition.

La réforme introduit également un plafond destiné à limiter la spéculation immobilière. Le prix de vente ne pourrait pas dépasser le prix moyen au mètre carré des opérations en PPE réalisées en zone de développement au cours des trois années précédentes. Ce montant serait publié chaque année par le Conseil d’État. Au-delà de ces conditions techniques, c’est donc la logique même du dispositif qui changerait. Aujourd’hui, l’achat de son appartement par un locataire constitue une exception et reste soumis à une pesée des intérêts par l’État. Avec la réforme, l’autorisation devrait être accordée dès lors que l’ensemble des conditions fixées par la loi sont respectées.